河南省高级人民法院
民事判决书
(2009)豫法民提字第183号
申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审被申请人）：柳国昌，男，1955年6月19日生，汉族，住漯河市源汇区开发大厦北三楼。
申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审被申请人）：柏爱琴，女，1961年8月26日生，汉族，住址同上，系柳国昌之妻。
委托代理人：问会平，男，汉族，大专文化，住漯河市源汇区公安局家属院。
被申请人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）：漯河市城市建设拆迁管理办公室，住所地：漯河市源汇区滨河路中段。
法定代表人：李军党，主任。
委托代理人：赵来阁，漯河市城市建设拆迁管理办公室副主任。
委托代理人：崔静勇，河南恩达律师事务所律师。
申请再审人柳国昌、柏爱琴因与被申请人漯河市城市建设拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）拆迁合同纠纷一案，不服漯河市中级人民法院（2006）漯民再终字第13号民事判决，向本院申请再审。本院于2009年5月9日作出（2008)豫法民再申字第00264号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人柳国昌、申请再审人柏爱琴的委托代理人问会平及被申请人拆迁办的委托代理人赵来阁、崔静勇到庭参加诉讼。本案现在已经审理终结。
一审原告柳国昌、柏爱琴起诉至漯河市源汇区人民法院称，二原告在本市勤俭街有临街砖木结构二层平房，楼下五间，楼上六间，总面积270平方米。1998年1月1日，原告办理了楼下5间110平方米房屋的租赁证。1999年6月24日拆迁办向原告出具证明一份，拆迁人同意补偿柳国昌门面房一套，具体位置为拆迁原址，全部费用由拆迁人承担，如发生变更及违约由拆迁办承担一切后果。由于拆迁办没有依约履行，故要求拆迁办赔偿原告不低于110平方米的门面房。租金按每月3500元自1999年6月截止2005年3月，共计198500元。拆迁办辩称，1、原告起诉超过了诉讼时效。2、应适用1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》进行补偿。3、拆迁办出具的证明是一般保证，应由实际拆迁人对原告进行补偿安置。4、拆迁办的证明并未承诺对租金损失予以赔偿，原告已经领取了63000元拆迁补偿金，要求赔偿每月租金3500元与法无据。要求驳回原告的诉讼请求。
漯河市源汇区人民法院一审查明，柳国昌、柏爱琴在本市勤俭街有临街砖木结构二层平房，总面积为268.85㎡。1998年元月1日，原告办理了楼下5间110㎡的房屋租赁证。1998年9月10日市建委成立的旧城改造指挥部发布（1998)1号勤俭街东段路南拆迁通告。1999年6月4日，市房屋拆迁公司与原告达成房屋拆迁安置协议，补偿原告拆迁房屋总面积150㎡的损失63000元，并已实际履行，尚有110㎡的门面房未补偿。原、被告争执的焦点是110㎡的房屋如何补偿。二原告提供被告负责人牛建强1999年6月24日为原告出具的证明：“勤俭街8号柳国昌门面房被拆迁。拆迁人同意补偿柳国昌门面房一套，具体地理位置为拆迁原址，门面朝向勤俭街市场，紧靠新建市场北大门东侧第1间。该房房地产权属证书由拆迁人办理，办证全部费用由拆迁人承担，以上事项由漯河市拆迁办负责办理。拆迁具体合同由拆迁双方签订后本证明失效收回，在证明生效期间如发生变更及违约由市拆迁办承担一切后果。”证明中未载明门面房的建筑面积。原告不申请对其房屋原址价格进行评估，2003年7月市城市建设投资有限公司对原告原房屋西边即漯河市第二实验小学的营业房的拆迁补偿价格为每平方米2691.6元。二原告的租金为每月3500元（5间×700元），原告办理了房屋租赁证，有租房合同约定。
漯河市源汇区人民法院一审认为，被告出具的证明从形式上看是一份证明，但实质是一份保证合同。被告拆迁办应依约履行义务，因市政府决定由漯河市城市建设投资有限公司作为拆迁人，原、被告之间的保证合同也因事实上的履行不能而应予以解除，但因合同解除给原告造成的损失，被告应予赔偿。原告的损失，应包括房屋的价值及因无法出租而减少的租金收入。参照漯河市第二实验小学的营业房的拆迁补偿价格，被告应给二原告房屋补偿款296076元（2691.6元／㎡×110㎡)。由于证明中并未约定交付门面房期限，应给予被告一定的合理期限，本院酌定为一年。故二原告的租金应按每月3500元，从2000年6月24日起计算。漯河市源汇区人民法院于2005年7月12日作出（2004）源民一初字第605号民事判决：一、本判决生效后十日内，漯河市城市建设拆迁管理办公室支付柳国昌、柏爱琴房屋补偿款296076元。二、漯河市城市建设拆迁管理办公室支付柳国昌、柏爱琴租金损失213500元（从2000年6月24日起至本判决确定支付房屋补偿款之日止）。一审诉讼费10110元，由漯河市建设拆迁管理办公室负担。
柳国昌、柏爱琴及拆迁办均不服一审判决，向漯河市中级人民法院提起上诉。柳国昌、柏爱琴上诉理由为，柳国昌、柏爱琴的诉讼请求赔偿门面房一套及相应经济损失，一审判决补偿296076元，窜改了合同约定，使柳国昌、柏爱琴的合法权益得不保护，要求拆迁办赔偿门面房一套及租赁损失。拆迁办的上诉理由为，拆迁办的证明为一般保证，应由实际拆迁人先行承担责任，拆迁办承担补充赔偿责任。房屋补偿应按统一标准，不应评估。柳国昌、柏爱琴的房屋均为住房，并非营业用房，仅有租赁证不能证明房屋已实际出租，且拆迁办的证明并未对租金进行承诺，所以对于柳国昌、柏爱琴单方提出的每月3500元损失不应支持。
漯河市中级人民法院二审查明，二审中柳国昌提交一份其称是美胜房产开发公司“新天地”售房中心的售房价格表，并称被拆除的门面房位置在“新天地”此次售房范围之内，拆迁办应补偿柳国昌、柏爱琴门面房。拆迁办质证后辩称：该证据未盖印章，没有署名，没有时间，不显示单位，不符合证据要件，不能作为证据使用。其它事实与原一审一致。
漯河市中级人民法院二审认为，拆迁办给柳国昌、柏爱琴出具的证明是其真实意思表示，该证明形式上是一份证明，实质是一份保证合同，双方应以合同约定履行，现拆迁办因事实上的履行不能，应承担违约责任，赔偿因其违约给对方造成的损失。一、关于拆迁办称由于建设商业步行街规划否定了原来的规划，应由新拆迁人市投资公司对原拆迁户进行补偿安置，承担责任的理由，因本案的拆迁补偿行为系拆迁办所为，与被拆迁人柳国昌签订房屋补偿合同的是拆迁办，且原审原告不申请追加市投资公司参加诉讼，故对拆迁办的该项诉称不予支持。关于拆迁办称柳国昌房屋所有权登记的用途均为住房而非营业用房，拆迁办并未对租金损失承诺赔偿，柳国昌要求赔偿租金损失每月3500元于法无据的理由，由于柳国昌、柏爱琴的房屋在拆迁之前已办理了房屋租赁证，有租房合同约定，其房屋租赁事实存在，对其因房屋拆迁而无法出租导致租金损失应予补偿。关于拆迁办称根据1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁房屋应按全市统一的补偿标准执行，不存在评估的理由，因拆迁办向柳国昌出具保证时是补偿门面房，未约定依据旧拆迁条例按全市统一补偿标准补偿，故在其对合同履行存在事实不能时，按评估价格执行并非不妥。二、关于柳国昌、柏爱琴称一审判决参照漯河市第二实验小学的拆迁标准赔偿，违背了双方约定的赔偿门面房的理由，因拆迁办出具的保证合同是在原来规划拆迁投资投入不到200万元的情况下作出的，而后来建设商业步行街规划投资1.7亿元使原规划被否定，拆迁人也因市政府决定而更改为漯河市城市建设投资有限公司，双方上诉人之间的保证合同也因事实上的履行不能而应予以解除，原审参照拆迁相邻房屋的补偿价格，判决拆迁办给付柳国昌、柏爱琴房屋补偿款296076元（2691.6元／㎡×110㎡)，并按每月3500元（700元×5间）支付房租并无不妥。对上诉人柳国昌、柏爱琴要求按产权对换赔偿门面房的诉求无法支持。漯河市中级人民法院于2005年11月2日作出（2005)漯民三终字第77号民事判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3159元，柳国昌、柏爱琴负担1579.5元，漯河市城市建设拆迁管理办公室负担1579.5元。
拆迁办向漯河市中级人民法院再审申请称：1、本案属房屋拆迁纠纷，应适用拆迁行为发生时的《城市房屋拆迁管理条例》；2、本案应先审理主合同双方当事人的权利义务关系，保证合同因存在不可抗力保证人应予免责；3、漯河市城市拆迁管理办公室不应成为本案的当事人。被申请人柳国昌、柏爱琴未提交书面答辩意见。
漯河市中级人民法院再审查明事实与原一、二审查明事实基本一致。
漯河市中级人民法院再审认为，柳国昌、柏爱琴虽然未与拆迁人漯河市市场发展服务中心签订拆迁合同，但柳国昌、柏爱琴基于对拆迁办的信任接受了拆迁办的证明，拆迁办于1999年6月24日出具的证明并未约定保证的方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，拆迁办应按连带责任保证方式承担保证责任。拆迁办关于应先行解决主合同纠纷，柳国昌、柏爱琴不应直接起诉拆迁办的再审理由没有法律依据，不予支持。1998年7月11日，漯河市市场发展服务中心与漯河市拆迁公司签订了拆迁协议书，对勤俭街东段南侧进行拆迁，1998年9月10日漯河市旧城改造指挥部发布了拆迁公告，由此，勤俭街东段南侧市场的拆迁改建工作正式开始，该拆迁行为一直持续到2002年，而柳国昌、柏爱琴于2003年5月7日起诉，故应适用2001年6月13日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条，拆迁补偿的方式为可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的方位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格审定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。故本案适用评估的方式给予货币补偿并无不妥。《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。本案中，拆迁办出具证明、承担保证责任的前提是市场发展中心对勤俭街东段南侧的改造行为，而在2002年，漯河市人民政府决定将勤俭街市场改造成步行街市场，拆迁人变更为漯河市城市建设投资有限公司，拆
