颜雪明   万科企业股份有限公司 

 

内容提要: 本文讨论建设单位（开发商）对于买受人应当承担的质量责任。目前的法规与合同对商品房质量问题缺乏细分，失之笼统。本文认为，应当从主体结构质量、功能缺陷、表面瑕疵三个层面来分析责任问题。现行法规规定“主体结构质量不合格”，可以导致解除合同与赔偿损失，但实务中此路基本不通。

   本文提出“功能缺陷”的概念，指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的情形。功能缺陷无法修复时，买受人不能实现合同目的，有权解除合同并要求赔偿损失。

本文提出“表面瑕疵”的概念，是指房屋存在不影响价值与使用功能的质量缺陷，这在建设工程中是不可避免的，属于建设单位的保修责任范围。本文认为在交付环节，买受人有权对房屋进行查验，但不能等同于验收，“查验”是核实房屋是否符合合同约定，“验收”则决定商品房是否合格、能否交付使用。本文分析了质量争议与交付的关系，认为无论哪一层面的质量问题，都不应妨碍交付。交付关系到业主身份的确立与物权的实现，也关系到房屋风险与义务的转移。交付与质量维权并不矛盾。只有转移了房屋的占有，业主才能更充分地证明房屋质量缺陷，他所享有的质量权利也不因收了房而丧失。只有在出卖人不能证明房屋具备交付条件以及买受人能够证明房屋不能实现合同目的的情况下，拒绝受领才是合理的。

 

 

商品房质量是一个很大的话题。大到主体结构是否合格，小到油漆涂料色差，其对当事人的权利影响与法律责任，有着天壤之别。因此，讨论商品房质量，不能笼而统之，而应当加以细分。

 

从质量问题的性质及导致的法律责任出发，个人认为商品房的质量问题可以区分为三个层次：一是主体结构质量问题，二是功能缺陷问题，三是表面瑕疵问题。

（一）主体结构质量问题。

主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。

 

（二）功能缺陷问题。

2003年6月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这是在“主体结构质量不合格”之外，新增加的一项可以导致解除合同的规定，在不否定房屋整体合格的前提下，保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题，我们可以称之为“功能缺陷”。

   （三）表面瑕疵问题。

首先说明，这里的“瑕疵”一词，是从词汇本意来使用的，即“细小的缺点”，而不是民法“瑕疵担保责任”上的“瑕疵”，后者是指有损于物的价值和功能的严重缺陷[1] [1]。因商品房质量问题涉及广泛，关注此问题的并不仅仅是法律专业人士，故以日常生活意义上的“瑕疵”来指代表面性的、不影响使用功能与价值的质量问题，更为贴切。

商品房质量与建筑材料质量、施工技术水平、住宅产业化程度、土建装修一体化等因素密不可分。商品房不能像工业品那样大规模、标准化生产和复制。因此，商品房不可避免地存在表面瑕疵。主要表现为渗漏、裂缝、空鼓、起砂、尺寸偏差、门窗缺陷等，随着精装修交付的实行，各种各样的小毛病也就更加多了起来，有的房屋在交付时，买受人能提出几十项整改的要求。这些问题，通常可以通过维修解决，不损害房屋的品质、价值与功能，不影响合同目的的实现。

 

二、“主体结构质量问题”的法律责任、困境与解决之道

 

商品房的主体结构质量不仅关系房屋本身的价值与功能，而且涉及公共安全,买受人最为关注，也是政府监管的重点。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》也有类似的规定。

 

这个规定看似明确，但实施起来相当困难，甚至可以说是一条走不通的死胡同。

 

一是从体制上看，无人承担“重新核验”的职责。

我国实行建设工程质量监督管理制度。各级建设行政主管部门对工程质量的监督主要通过工程质量监督站实施。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条所说的“工程质量监督单位”，指的就是具有行政管理职能的各级工程质量监督站。2001年《建设工程质量管理条例》施行以前，建设工程由工程质量监督站负责验收。《建设工程质量管理条例》实施后，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，把以前由政府部门验收发证，改为由建设单位组织验收并将结果报政府部门备案。2003年，《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》中明确了房屋建筑工程竣工由验收核准改为“告知性备案”。由此可见，在竣工验收制度改革之前，质监站本身就是验收主体，它怎么可能根据小业主的委托，再来一次重新核验，推翻它自己做出的合格结论？而在验收制度改革后，工程竣工验收已经无须行政许可，质监站要否定建设单位竣工验收合格的法律效力，需要经过什么程序、采用什么流程与方法，没有人能够回答。《城市房地产开发经营管理条例》实施十几年来，尽管质量纠纷此起彼伏，并没有听说有哪个买受人通过这个途径成功维权。

 

也许是为了解决这个困境，建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”请注意，这里将重新核验的机构由“工程质量监督单位”改为“工程质量检测机构”，后者不属于官方的质监站，而是具有专业资质的事业单位或研究机构，可操作性似乎有所提高。但问题并没有解决：“工程质量检测”通常用于危房鉴定，需要解决的是是否安全、能否正常使用的问题，而“重新核验”应当是对前一次验收的全面复核，二者的方法、标准都是不一样的。另外，工程检测机构出具的报告，其实质是专家鉴定，而我国目前的专家鉴定干扰因素多，公信力不高，往往出现同一对象，不同专家的鉴定结论大相径庭的现象。房屋质量纠纷往往案值较大，如果当事人对鉴定结论存在争议，或者各有支持其立场的鉴定结论，叫法院如何判断？

    1998年某建筑公司为某造纸公司实施厂房土建整改工程，半年后竣工交付。之后建筑公司起诉造纸公司拖欠工程款约100万，获法院判决支持。之后，造纸公司又提出建筑公司承建的工程主体结构存在严重质量问题，委托县建筑工程质量监督站鉴定，鉴定结论为“全部拆除重新处理”。造纸公司据此起诉到法院，请求判令建筑公司赔偿拆除重建费50余万元，停产经济损失40万元。法院认为，造纸公司自工程交付到诉讼发生，使用工程达三年之久，未提出工程质量问题，只是在工程欠款案败诉后才提出此事，其不能证明工程交付时即存在质量问题，现在的质量状况，不能代表交付时的质量状况，根本没有考虑鉴定结论，就驳回了造纸公司的诉请 [2]。这个案例表明，现实中质量纠纷如果与其它因素混杂在一起，情况会变得很复杂，质量鉴定也会受到各种因素的干扰。

二是“主体结构质量不合格”所指含糊，范围不明。

    “主体结构质量不合格”究竟是指整个建筑物的主体结构工程不合格，还是其中某个分项工程不合格？或者是特定房屋的承重结构中存在不符合规范的质量缺陷（楼板厚度不足、梁柱尺寸偏差或浇筑质量差）？从立法本意来看，因为要解决的是买受人的房屋质量问题，所以似不需要否定整栋建筑主体结构的质量（事实上也很难做到），只要能证明买受人的房屋中存在主体结构质量不合格就可以解除合同。这样解释有利于现实操作，但仍然存在难题：局部的结构缺陷，可以采取补强的方法整改，整改后通常可以达到设计要求，这种情况下，是否还要认定为主体结构不合格而必须解除合同？如果回答是肯定的，显然不符合鼓励交易、不轻易解除合同的原则；回答是否定的，则基本上堵死了以主体结构不合格解除合同的途径。

三是与整个工程质量管理体系的衔接困难。

    假如上面的问题都不存在，争议房屋的买受人顺利取得了检测机构的主体结构不合格证明，解除了房屋买卖合同并获得了赔偿，建设单位又面临一系列难题：退回的房屋以及它所在的建筑物，是否视为未竣工验收合格？是否要在整改之后重新进行竣工验收？重新竣工验收由谁来组织？这些问题，都有待深入的探讨。

四是“重新核验”没有相应的规范与流程。

对已经竣工验收合格的房屋重新核验，申请的条件、受理的程序、是否收费、要不要取样、取样的范围能否超出申请人的房屋、隐蔽工程如何复核等等，这些问题都有待于国家出台相关的法规或者规范，否则根本无法操作。在目前情况下，即使有业主向质监部门或者检测机构提出申请，它也没有办法受理。

 

    好在房屋主体质量不合格的情形十分罕见[3]，法规规定的途径虽然不通，也似乎没有影响大局。但既然规定了这种解决途径，还是应当让它走得通才好。依照目前的法律框架，个人认为可以根据主体结构质量问题的严重程度，采取两种不同的解决方法：

    对明显的主体结构质量缺陷，可能影响整个建筑物结构安全的，公权机关应当主动介入，行政主管部门可以责令该工程停止使用，重新组织竣工验收[4]。重新验收可以授权质监站直接组织，也可以在质监站的监督、参与下，由建设单位组织。

 

    对于局部的结构缺陷，有资质的工程质量检测机构可以依申请作出质量检测评价，但不能笼统地认定为“主体结构质量不合格”，而是应当客观记录与评价存在的结构缺陷，提出整改的措施。经过整改满足设计要求的，仍属于主体结构质量合格。对检测结论有异议的，可由双方共同指定检测机构重新检测。

 

三、“功能缺陷”的判断标准与法律责任